SINGAPUR, 10. November 2023 — Quarz Capital lobt den Vorstand und das Managementteam von Cromwell European REIT für ihre operative Exzellenz. CEREIT wird derzeit mit einem enormen Abschlag von fast ~50% zum NAV gehandelt, bei einer attraktiven prognostizierten wiederkehrenden Dividendenrendite von ~13,2%, trotz seines hochwertigen Portfolios und stabiler wiederkehrender Mieterträge. Es gibt eine Reihe bedeutender und attraktiver Wachstumsmotoren, die das DPU-Wachstum weiter vorantreiben können. Wir fordern Cromwell European REIT auf, die attraktive Preisgelegenheit zu nutzen, um eigene Anteile zurückzukaufen, möglicherweise die Dividendenrendite auf ~14% zu erhöhen und den Anteilseignern eine potenzielle Gesamtrendite von >40% in den kommenden Jahren zu bieten.
QUARZ CAPITAL VERÖFFENTLICHT OFFENEN BRIEF AN
DAS MANAGEMENT UND DEN VORSTAND VON CROMWELL EUROPEAN REIT (SGX: CWBU)
ALLE EMPFÄNGER WERDEN GEBETEN, DEN
“WICHTIGEN OFFENLEGUNGSINFORMATIONEN“
AM ENDE DES BEILIGENDEN BRIEFS ZU LESEN
10. November 2023
NUTZEN SIE DIE BEDEUTENDE ~50%-IGE ABWEICHUNG ZWISCHEN KURS- UND SUBSTANZWERT DURCH EINE EIGENKAPITALMAßNAHME, UM DIE DIVIDENDE AUF ÜBER 14% ZU STEIGERN UND ALLE BESTEHENDEN ANTEILEIGNER ZU BEGÜNSTIGEN
– POTENZIELLE GESAMTRENDITE VON ÜBER 40% INNERHALB DER NÄCHSTEN JAHRE –
Sehr geehrter Herr Garing, sehr geehrter Herr Lim und Mitglieder des Vorstands,
Quarz Capital zusammen mit verbundenen Unternehmen sind einer der zehn größten Anteilseigner von Cromwell European REIT (“CEREIT”, “Cromwell REIT”, “CERT SP”, “SGX: CWBU” oder “SGX: CWCU”). Wir loben das Team von Cromwell für seine hervorragende operative Leistung. Unsere Investition unterstreicht unser Vertrauen darin, dass CEREIT eine äußerst attraktive Investitionsmöglichkeit darstellt.
CEREIT ist der 16.-größte an der SGX notierte REIT mit mehr als ~S$3,5 Milliarden (€2,4 Milliarden[2]) an Büro-, Industrie- und Logistikimmobilien, die sich überwiegend in den stärksten und größten entwickelten europäischen Volkswirtschaften wie Frankreich, Deutschland, Italien und den Niederlanden befinden.
Hochwertiges Büro- und Logistikportfolio von Cromwell
Das hochwertige Büroportfolio von Cromwell REIT, das etwa 47% des Vermögenswertes[3] ausmacht, befindet sich hauptsächlich in den Niederlanden und Italien. Nationale Nederlanden, der größte Versicherer und Pensionsfonds in den Niederlanden, ist der zweitgrößte Mieter im Portfolio von CEREIT und der größte Mieter im ikonischen Haages Poort-Bürogebäude in Den Haag. Er hat seinen Mietvertrag kürzlich um weitere 15 Jahre verlängert. Zu anderen großen Mietern in den Büroimmobilien von Cromwell gehören Essent (größter Energieversorger in den Niederlanden), die Versicherungsagentur der Niederlande und die Handelskammer der Niederlande[4], Coolblue (größter Elektronik-E-Commerce-Händler in den Niederlanden), Aramco Europe und McDermott (globaler Energielösungsanbieter).
CEREIT war auch einer der ersten S-REITs, der strategisch auf das schneller wachsende und widerstandsfähigere Logistik- und Industriesegment (~51% des Vermögenswertes[3]) umschwenkte. Als Vorreiter in diesem Bereich konnte Cromwell REIT eine Reihe von Vermögenswerten mit großen Landreserven erwerben, die das Potenzial für weitere bedeutende Entwicklungen bieten, um die Mieterträge und das DPU zu steigern. Dies ermöglicht es CEREIT, eigene Entwicklungsprojekte durchzuführen, so dass alle Anteilseigner von den Entwicklungsgewinnen und Bewertungsanstiegen profitieren können. Dies ist für die Anteilseigner weitaus vorteilhafter, als voll entwickelte und optimierte Vermögenswerte zu kaufen, bei denen möglicherweise weniger Aufwärtspotenzial bei Mieten und Bewertungen besteht.
“Motoren”, die das DPU- und NAV-Wachstum erheblich vorantreiben
Die Fertigstellung von Nervesa21 (Mailand) im 1. Quartal 2024 (9 Minuten Zugfahrt zum Dom, bereits 70% vorvermietet an ein Telekommunikationsunternehmen und eine Technologiefirma), Maxima (Rom) Ende 2025 werden das Mieterlaufniveau von Cromwell REIT kurzfristig weiter steigern.
Wir sind besonders gespannt auf Cromwells freies Eigentum Parc des Docks in Paris. Das Grundstück befindet sich nur 4 km vom Arc de Triomphe und der Champs-Élysées entfernt. Das Olympische Dorf für die Olympischen Spiele 2024 in Paris liegt nur 1,4 km entfernt. Die Infrastrukturvorbereitungen für die Olympischen Spiele haben zu einer neuen U-Bahn-Station geführt, die nur 500m vom Parc des Docks entfernt liegt und Paris-Mitte in nur 3 Haltestellen verbindet. Die Revitalisierung der Umgebung sowie der Bau des Olympischen Dorfes haben dazu geführt, dass das Gebiet derzeit als “Europas größte Baustelle”[5] bezeichnet wird, da groß angelegte Wohnungs- und Gewerbeentwicklungen sowie Verkehrsinfrastruktur und Freizeiteinrichtungen in dem Gebiet errichtet werden.
Das Parc des Docks von CEREIT erstreckt sich über mehr als 1 Million Quadratfuß Grundfläche, hat derzeit aber nur eine vermietbare Fläche von etwa 789.500 Quadratfuß. Wir sind sehr gespannt auf das Potenzial für die phasenweise Entwicklung dieses Megastandorts zu einem bedeutenden Logistik-Hub und Mixed-Use-Entwicklung (Wohnen, Gewerbe, Life-Science-Cluster etc.). All dies könnte potenziell die derzeitige vermietbare Fläche um mehr als das Dreifache erhöhen und die Mieterlöse, das DPU und den NAV von CEREIT erheblich steigern. CEREIT befindet sich derzeit in der Planungsphase 3 für die Neuentwicklung von Parc des Docks.
Die bedeutende Anzahl attraktiver Entwicklungen aufgrund der Landreserven und AEI-Möglichkeiten im Portfolio von CEREIT, um das DPU und den NAV zu steigern, bedeutet auch, dass CEREIT kaum Marktrisiken eingehen muss, um Dritte Vermögenswerte zu kaufen.
~94% der Darlehen sind gesichert und die niedrige Verschuldungsquote von ~36,8% bieten starke Sichtbarkeit und Stabilität des DPU im Jahr 2024
Der Verkauf von mehr als ~S$270 Millionen (€188 Millionen) an Vermögenswerten in den letzten Monaten zu einem Aufschlag von ~10% auf den Buchwert von CEREIT im Dezember 2022 trotz des höheren Zinsumfelds unterstreicht die Attraktivität des hochwertigen Portfolios von Cromwell REIT. Der Verkauf von Vermögenswerten hat die Verschuldungsquote von CEREIT auch deutlich auf ~36,8% reduziert, wobei sich dies voraussichtlich kaum auf das DPU auswirken wird.
Mehr als 94% der Schulden von Cromwell REIT im Jahr 2024 sind zu festen Zinssätzen abgesichert. Dies bietet starke Sichtbarkeit und Stabilität für das DPU des 2. Halbjahres 2023 und 1. Halbjahres 2024.
Mit einer durchschnittlichen monatlichen Kerninflationsrate im Euroraum[6] von ~0,2% in den letzten 3 Monaten bis Oktober 2023 (auf Jahresbasis ~2,3%) gehen wir davon aus, dass die EZB, die die Zinssätze im September 2023 gestoppt hat, potenziell ab dem 2. Quartal 2024 die Zinssätze senken könnte. Dies vor dem Hintergrund einer potenziell niedrigeren Inflationsrate in Zukunft.
Die potenzielle Senkung der Zinssätze wird voraussichtlich ab der zweiten Jahreshälfte 2024 einen starken Aufschwung beim DPU von Cromwell REIT bewirken, da die Zinssicherungsgeschäfte von CEREIT auslaufen beginnen. Dies wird voraussichtlich zu niedrigeren Zinsaufwendungen und damit zu einem deutlich höheren DPU für die Anteilseigner führen.
Der Kurs von CEREIT-Anteilen wird mit einem enormen Abschlag von ~50% zum NAV gehandelt, bei einer attraktiven wiederkehrenden prognostizierten Dividendenrendite von ~13,2%[7]
Trotz des hochwertigen Portfolios und der DPU-Wachstumstreiber wird Cromwell REIT derzeit mit einem erheblichen Abschlag von ~47% zum NAV pro Anteil von €2,3[8] gehandelt. Dies ist der zweitgrößte Abschlag unter S-REITs mit Vermögenswerten von mehr als S$3 Milliarden. Der derzeitige Kurs von €1,22 pro Anteil liegt ~13% unter dem Tiefststand von €1,40 während der COVID-19-Krise in der ersten Jahreshälfte 2020.
Aufgrund des erheblichen Kursrückgangs beträgt die prognostizierte Dividendenrendite von CEREIT für 2024 derzeit eine hoch attraktive und überzeugende ~13,2%.
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